自宅を売却するときの算定価格はどのように算出されているかご存知ですか。

 

≪自宅売却完全ガイド≫自宅を高く売りたい方は必見!

 

不動産評価額を算出する方法には、原価法・収益還元法・取引事例比較法等があります。不動産会社は土地の価格について法令によって根拠を明らかにしなければならない義務があります。その際に使われるのがこの算出方法です。

 

原価法は再調達原価といって同じ不動産を再び購入すると仮定して、そこから売却予定の物件を比較する方法です。築年数や家の老朽化などがある場合はその分だけ差し引くことで評価額を算出します。土地付きの建物にはよく使われる方法です。

 

収益還元法は不動産から得られる家賃などの収益を含めて算出する方法で、マンションなどの賃貸にだされている建物に使われる方法です。賃貸に多く使われる方法ですので、分譲マンション購入をした場合にはあまり使われない方法です。

 

自宅売却の場合でよく使われる方法は取引事例比較法です。この方法は原価法や収益還元法とは異なり、近隣の他の不動産を基準として評価額を求める方法です。近隣の不動産の過去の取引をもとに、個別物件別の要因などを比較して算出します。地域の相場にあった価格を算出できる方法です。

 

また、中古建物住宅の査定方法はマンションと建売とで異なります。建売の場合には土地と建物を分けて査定することが一般的ですので覚えておきましょう。段階的には概ねの公的価格をもとにした机上査定価格と、実際に物件の日当たりや土地などの状態を把握した後に算出する詳細価格があります。状況によって机上査定価格よりも詳細価格は増減することがあります。

 

不動産会社に査定を任せる前に、おおまかな自宅の売却価格を調べたい時には国土交通省のホームページをみてみましょう。国土交通省の土地総合情報システムは調べたい都道府県や市町村を選ぶだけで売買価格を調べることができます。この公的価格は不動産会社も参考にしている価格ですのでみておいて損はないでしょう。

 

失敗しないマンション査定

自宅売却時の媒介契約について

 

≪自宅売却完全ガイド≫自宅を高く売りたい方は必見!

 

自宅を売却するにあたっては、売主が個人として売却先を見つけ、個別に交渉するということもできないわけではありませんが、不動産売買の知識やノウハウ、宣伝ツールもないような素人が挑むにはハードルが高すぎます。そのため、一般的には不動産会社と依頼をする契約を結んで、インターネットやチラシ、雑誌広告などのさまざまなツールを使って買主を見つけてもらったり、売買契約を進めるための仲介をしてもらったりすることになります。このような契約のことを、法令上は「媒介契約」とよんでおり、その種類としては、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」にわかれています。

 

「専属専任媒介契約」とは、単独の不動産会社にだけ自宅売却の仲介を依頼するための契約で、逆に他の不動産会社に重複して仲介を依頼することは禁止されているのが特徴です。また、たとえば売主本人が親戚や縁故者などから購入希望者をみつけてきたとしても、そのまま本人が売買契約をすることは許されておらず、かならず「専属専任媒介契約」を結んだ不動産会社を通さなければならないという決まりもあります。

 

「専任媒介契約」についても、「専属専任媒介契約」とそれほど内容的には変わらず、単独の不動産会社に仲介を依頼する場合の契約であるといえます。しかし、売主が購入希望者をみつけた場合には、不動産会社を通さなくても売買契約を結ぶことができますので、相対的には拘束力がやや緩い契約形態であるといえます。

 

いっぽう、「一般媒介契約」のほうは、単独ではなく、複数の不動産会社に対して、同時に仲介の依頼ができる契約となっており、もちろん売主がみずから購入希望者をみつけた場合にも、不動産会社を通す必要はありません。ただし、最終的には複数の不動産会社のいずれかに仲介を進めてもらうことになるのが基本ですので、売却条件としてもっとも適切な人を紹介してくれた不動産会社を選ぶことになります。

住宅ローンと自宅の売却について

 

≪自宅売却完全ガイド≫自宅を高く売りたい方は必見!

 

不動産の売却は仲介業者に依頼して買主を探してもらいそれから売買契約を交わして成立するのが普通でその不動産には抵当権などの担保物権が付着していない場合にはスムーズですが、住宅ローンがあり抵当権が残っているときには手続きが増えますがそのような不動産も売却が可能です。

 

一般的に自宅を売る時には、抵当権が残っていることがほとんどなので仲介する業者も普通に交渉しますが、物件の売却までの相談とその後について少し注意しなればならないことがあります。まずが自宅の売却あっせんの際に不動産を広告の載せるときには、備考欄なりに残債ありで返済完了後に引き渡しなどの表記が必要となります。買い手に対して現状を告知しておかないといざ契約となった際にトラブルになるためにその回避にためです。

 

しかしながらこの表記があると買い手にとってはそれほど困っているのかとの印象をあるので契約までの相談の際の価格交渉において買い手は大幅な値引きをもとめてくる可

 

能性があります。つまり一刻もはやく売却したいとの感じを与えるのでどうしても不利な交渉をのまざるえないこともあるので注意です。この価格交渉でかなりの価格譲歩迫られたときでも残債を含めて売った価格でも十分納得できるものかどうかがポイントです。

 

しかしこの備考の表記は、もうすでに家を空けていて、別の家に住んでいる場合にはしません。その際にはいつでも引き渡し可能と表記になり、価格交渉も割とすんなりいきますが、自宅が売れた販売価格と併せて補てんの資金が必要なときにその資金調達をしてローンの残債をなくして抵当権の抹消登記をしなければならず、そうしないと最終的な売買契約が成立して自宅を抵当権の付着のない不動産として引き渡しをすることができないために資金計画は綿密していかないとだめですし、ここでうまくいかないと最後で契約不履行になり逆に賠償金を支払うはめになるので注意が必要であると思われます。

自宅を早く高く売るには???

 

≪自宅売却完全ガイド≫自宅を高く売りたい方は必見!

 

自宅を売却することに決めた方ならば、その多くの方が少しでも高い価格で販売することと、少しでも早く売却を済ませることを希望することになります。そのためには一種の戦略が必要とされる場面もあり、いくつかの事例などを参照にしながら実践してみることが望ましい方法です。

 

自宅が一戸建て住宅でもマンションの場合でも、基本は同じように取り扱いを行うこともでき、まずは自宅を見直してみることが必要です。内覧を行う方が現れた場合では、購入者側の立場になって物事を考えることも大切になり、自宅は実際に売却することができるまで、常に整理整頓を行って、綺麗な状態に保つことは戦略としては基本的なことです。

 

例えば玄関先からチェックを行って、乱雑になっているようであれば、収納スペースを上手に活用することも良い方法ですが、室内を含めて不用品などを持っている場合では、早期に廃棄したり、リサイクルを行う方法、不用品回収業者に引き取りを依頼する方法を選択することも良い手段です。内覧時に合わせて、カーテンや敷いているラグマットなどにも十分に配慮することも必要になり、できるだけ新しい感覚の商品などをセットする方法でも魅力的な物件に仕上げることもできます。

 

キッチンや浴室、トイレなどの水周りの場所も大切な場所として知られており、チェックされてしまっても問題が生じないように常に清潔な状態を保っておき、余計な物は設置しない方がおすすめです。できるならばクロスを張り替えして、お洒落で新しい雰囲気に仕上げる方法や、照明器具についても工夫を行う方法で随分と自宅のイメージを変えることに貢献できます。

 

また、自宅のアピールポイントを用意しておくことも、高く早く売却する際には効果的な内容です。例えば近隣で営業をしている便利なお店などがあればアピールポイントとして挙げることもでき、周囲に学校や公共施設などが存在している場合では、購入者によっては好都合として考える場合もあるので、いくつもの便利さを見出すことも良い戦略です。

賃貸物件として収益を得るのもあり???

 

≪自宅売却完全ガイド≫自宅を高く売りたい方は必見!

 

自宅をローンの返済ができないという理由で売却する場合には、できるだけ高く売ることが必要になります。一方で、売りには出さずに賃貸物件として収益を得るという方法もあります。では、どちらの方法を選んだら良いでしょうか。

 

結論から言えば、どちらの方法がいいかは、状況によって異なります。

 

売却をして確実にお金を手に入れる場合には、購入する側からみて理想に近い住宅でなければなりません、例えば、家の広さがあまり広くない場合には、売ろうにもなかなか売れないことがあります。最近の新築住宅の傾向を見ると、床面積が90から100平方メートルぐらいの建物です。もし、自宅が60平方メートルぐらいしかない場合には、売れることは売れるかもしれませんが、納得いく価格で売ることができるかと言えばなかなか難しいのが現状です。逆にある程度床面積が広い家であれば高値で売れる可能性があります。また、できれば駐車場が自宅にあるほうがいいでしょう。よほど交通の便がよくない限りはやはり自宅に駐車場は必要と考える人が多いからです。

 

では、賃貸物件の場合はどうでしょうか。基本的にローンの返済ができずに自宅を賃貸に出すというのは、債権者と仲がよく、多少無理を言っても大丈夫な関係でない限りは難しいと考えておきましょう。もし、賃貸物件として貸し出す場合には、立地が良いところである必要があります。賃貸物件を借りる層を考えると一戸建ての場合では家族住まいの30代ぐらいの世代が考えられます。その場合には親の通勤を考えるとできるだけ駅に近いほうが需要があります。また、建物があまり古いと30代ぐらいの人は避けたがる傾向にあります。そのため、築年数が比較的新しいか、あるいは築年数が新しくなくてもリフォームしていることが必要になります。

 

以上のように、自宅を売りに出して売却費用を手に入れるか、賃貸物件に出して収益物件として扱うかはその家の状態や住んでいる人の状況によって異なるのです。

 

・マンション売却のコツや相場を知りたい方はコチラのHPも参照ください